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不動産投資の利回りとは?高利回り物件のメリット、デメリットも解説

不動産投資では、安定した収入を得ることができる物件に投資をしなければなりません。その物件が投資するのに適した物件かどうかを、判断するための目安となるのが利回りです。

そこで、ここでは不動産投資の利回りとは何か、高利回り物件にはどのようなメリットやデメリットがあるのかを解説します。

不動産投資の利回りとは? 

不動産投資をする際に重要となるのが、利回りです。しかし、ひとくちに利回りといっても、不動産投資の利回りをきちんと理解している人は多くはいないでしょう。

そこで、まずは不動産投資の利回りについてご紹介します。

金融商品ごとに利回り計算方式が異なる 

利回りとは、投資した元本に対してどれだけの収益が出るかの割合を示したものです。不動産投資をする際には、参考値のひとつになります。

どの物件に投資をするのかを決める際には、物件ごとに利回りの試算や比較を行います。購入から運用、売却までのシミュレーションをすることで、より成功しやすい物件に投資を行うことができます。

利回りが高ければ高いほど良い!というものではない

利回りは、投資した元本に対してどれだけの収益が出るかの割合を示したものであるため、家賃収入がなければ実質の利回りはゼロになります。そのため、空室率が高くなる地方の物件は敬遠されがちです。

では、利回りが高ければ高いほど良い物件かというと、一概にはそうとはいえません。それは、不動産投資においては、利回りとリスクは連動するからです。高い利回りには、高いリスクが伴います。リスクの中で多いものが、キャッシュが少なくなるということです。そのため、適切なキャッシュフロー管理を前提として、利回りによる投資物件の選択を行う必要があります。

不動産投資の利回りの種類とメリット、デメリット

実は、不動産投資の利回りは1種類だけではありません。表面利回りや実質利回りなど、様々な種類の利回り計算があります。

そこで、ここでは不動産投資の利回りの種類とそれぞれのメリット・デメリットをご紹介します。

表面利回り

不動産投資の利回りの中で、一番オーソドックスなものが、表面利回りです。表面利回りは大まかな指標となるため、グロス利回りとも呼ばれています。

簡単にいうと、表面利回りは、物件購入価格に対しての家賃の基準がわかる指標のことです。不動産の広告などに書かれている「利回り」の大部分は、この表面利回りのことになります。
表面利回りは、次の計算式で求めます。

表面利回り=年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100

年間家賃収入を物件購入価格で除して計算するため、管理費、税金などの諸経費を計算に含めることはありません。

表面利回りは、複雑な計算をしなくても求めることができるメリットがあります。購入金額に対して家賃がどの程度の割合なのかを把握することに使うことができます。

一方、デメリットとしては、利回りの計算がアバウトということです。収支計画を立てるなど、実際の運営のことを考える際には、表面利回りは適していません。

実質利回り

一般的に、表面利回りと対比して考えられるのが、実質利回りです。より実質的な利回りになるため、ネット利回りともよばれています。実質利回りは、表面利回りから諸経費を引いたパーセンテージのことで、より現実に近い指標となります。実質利回りは、次の計算式で求めます。

実質利回り=(年間家賃収入-年間諸経費)÷(物件購入価格+購入時の諸経費)×100

年間家賃収入から差し引く年間諸経費とは、各種税金や管理会社への手数料や修繕費、保険料や光熱費などです。物件購入価格に加算する購入時の諸経費とは、不動産取得税や印紙代などの税金、不動産会社への仲介手数料や司法書士への報酬などです。

実質利回りは、キャッシュの収支シミュレーションに役立てることができる指標です。ただし、満室であることが前提なので注意が必要です。

実質利回りのメリットは、経費のことまで計算に入れているため、より正確性の高い指標になることです。

デメリットとしては、経費がどれぐらいかかるのかを把握するのに手間がかかることです。多くの物件の実質利回りを検討する場合には、それぞれの物件の経費を調べて計算する必要があります。

そのほかの利回りについて

表面利回り、実質利回り以外にも、様々な利回りがあります。例えば、自己資金利回りや想定利回りです。

自己資金利回りとは、自己資金に対して、どれだけの利益を計上しているのかを示す指標です。年間の収入から支出を差し引いた利益を自己資金で除して求めます。投資の効率性をはかるための指標です。

想定利回りとは、不動産販売会社などが算出している大まかな利回りのことです。周辺の家賃相場をもとに満室時の利回りを想定しています。厳密な計算ではないため、想定利回りは、参考程度の指標といえます。

適正な利回りを把握するポイント

ここまでは、利回りの種類とそれぞれのメリット・デメリットを見てきました。では、適正な利回りとは何でしょうか。適正な利回りを把握するポイントについて見ていきましょう。

新築物件と中古物件の利回りの見方

マンションには、新築物件と中古物件があります。新築物件と中古物件の利回りの見方は同じではありません。

新築物件では、物件自体の購入価格が高く、一定金額の自己資金も必要です。そのため、中古物件に比べて利回りは低くなります。地域にもよりますが、新築物件の利回りの目安は3~5%程度になります。新築物件は中古物件と比べて、利回りは低いですが、空室リスクは高くなく、売却もしやすいメリットがあります。

一方、中古物件では、物件自体の購入価格が低いため、新築物件と比べて、利回りは高くなります。地域にもよりますが、中古物件の利回りの目安は4~10%程度です。ただし、新築物件よりも、修繕リスクや空室リスクは高くなるので注意が必要です。

高利回りでも要注意な物件の判断基準は?

利回りが高ければ高いほど良い物件かというと、そうでないこともあります。高利回りでも要注意な物件の判断基準には、次のようなものがあります。

・空室リスクが考えられる物件
・家賃設定が適正だと感じられない物件
・維持費が高額とみられる物件

例えば、満室時の利回りが高くても、購入後に空室が多ければ、十分に収益をあげることはできません。家賃が異常に高く設定されていたり、逆に経費が多くかかりそうな物件だったりする場合は、高利回りとされていても実際とは異なることが多く、注意が必要です。高利回りの物件の購入を考える場合は、投資決定前に利回りを見るだけでなく、入念に現地を確認しておくことも必要です。

正しい利回りを把握するポイント

不動産投資を成功させるためには、正しい利回りを把握することが必要です。間違った指標をもとに投資をしてしまうと、うまくいく可能性は低いです。そのため、正しい利回りを把握するためには、まず、利回りの種類ごとに何が導き出せるのかを理解する必要があります。

また、表面利回りが高く強調されている物件にも注意しましょう。売却するために、空室リスクなどを目立たなくし、表面利回りを高くしている物件もなかにはあります。どの物件が良いのかが分からない場合には、専門家に相談することもひとつの手です。信頼のできる不動産投資の専門家に相談することで、本当に自分に合った投資物件を見つけることができます。

まとめ

不動産投資をする際に指標とするものに利回りがあります。利回りとは、投資した元本に対してどれだけの収益が出るかの割合を示したものです。ただし、一言で利回りといっても、表面利回りや実質利回りなど、様々な種類があります。それぞれの利回りが何を示すのかを理解しておくことが重要です。

利回りは相対的にとらえて参考にするもので、その数値のみで投資を決断するのは危険です。不動産投資を成功させるためには、物件の選択において高い専門知識を備えた不動産会社などに相談することが必要となるでしょう。