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【初心者向け】代表的な不動産投資の種類を紹介

一口に「不動産投資」といっても、所有する物件によって収入の幅やリスクはさまざまです。経験者であれば、それぞれの特徴やリスクを理解したうえで不動産を所有することもできますが、初心者には難しいでしょう。

この記事では、これから初めて不動産投資を行う方に向けて、代表的な不動産投資の種類やそれぞれの特徴について紹介します。

一般的な不動産投資の種類

不動産投資は、土地さえあればすぐに始められる手軽なものから、土地と建物の所有から検討が必要なものもあります。

ここでは、代表的な不動産投資の種類について、それぞれの特徴を解説します。

一棟マンション・アパート

建物を一棟まるごと購入するタイプの不動産投資です。居住用であればマンションやアパートがあげられ、法人向けのオフィスビルなどを取り扱う投資家もいます。

メリット

一棟投資でマンションやアパートを運営するメリットは、「複数の部屋から賃料収入が得られる」という点です。そのため、収入がゼロになるリスクが低く、継続的に得られる賃料収入も後述する区分所有物件よりも大きいといえるでしょう。

もうひとつのメリットは、「土地・建物の両方を所有できる」ことです。立地によっては建物の価値が下がったとしても土地価格が高騰する場合も多く、建物のみを所有する場合に比べると高い資産性が期待できるでしょう。

中古マンションの例をあげると、築年数的にはほとんど建物の価値が底値になっている物件でも、立地が評価され高額で売りに出されているケースが少なくありません。

また、建物は経年劣化にともない、将来的に修繕コストがかかったり賃料の見直しを行ったりする必要がありますが、土地は基本的に固定資産税しか費用がかかりません。

デメリット

デメリットは、「高額な投資金額が必要になる」「管理の手間がかかる」ことです。収益性や空室対策などこまかな計画を立て、無理のない範囲で投資しましょう。

管理については専門の管理会社に依頼することも可能です。建物の清掃など日常的な管理は自力で行い、家賃滞納やクレーム対応など面倒ごとのみを任せるプランや、清掃・管理すべてを一任できるプランもありますので、チェックしてみてください。

区分所有マンション

マンションやアパートを一棟まるごと所有するのではなく、マンションの1部屋のみを購入して始める不動産投資です。

メリット

一棟購入と比較すると投資額が少ない」という点が最大のメリットです。土地購入も含めると、一棟投資は数億単位の資金が必要となるケースもあります。

しかし区分所有マンションは一棟ほど購入費が必要ないので、手軽に不動産投資を始めることができるでしょう。

また、「一棟よりも流動性が高く、売却の際に買い手がつきやすい」という点もメリットです。買い手がつきやすいので、区分所有の場合は幅広い販路が見出せます。

さらに、複数所有したときのリスクヘッジが容易というのも魅力的です。複数の異なる地域に物件を所有することで、災害や価格暴落時の損失を最小限に抑えることができるでしょう。

デメリット

複数の部屋を全部所有できる一棟投資と比べると、やはり収益性は低くなります。賃料・売却額のいずれも少ないため、ある程度の収益を求めるのであれば複数の物件を所有する必要があります。

また、空室リスクが高い点にも注意しましょう。1部屋のみしか所有してない場合、「空室=収入ゼロ」になってしまいます。

戸建て

戸建て住宅をまるごと所有する不動産投資です。ひとつの物件につき1家族の入居が主流ですが、近年は学生の多い都市部などを中心に、グループでのシェアハウス契約を可とするオーナーも増えています。

メリット

入居者のメインターゲットはファミリー層となるため、長期的な利用が期待できます。借り手がいないうちは収益がありませんが、一度入居してもらうと安定した賃料収入を見込むことができます。

また、マンションやアパートのように、オーナーによるこまめな管理も必要ありません。清掃や消耗品の交換は基本的に入居者が行ってくれるため、料金を支払って管理会社に任せる必要もないでしょう。

デメリット

デメリットは区分所有マンション投資と同様、入居者がいなければ収益ゼロになるという点です。複数の部屋がある一棟投資のようにリスクを分散させるには、複数の物件を所有しなければなりません。

修繕費などのコストも要注意です。木造建築の多い戸建て住宅は、修繕費がかかりやすいため長期的に見ると収益性が低くなる場合もあります。
中古物件を購入して賃貸を行う予定の方は、リフォーム関連の出費が高額となりやすいため、リフォーム代を視野に入れて予算を決めましょう。

オフィス・テナント

企業(法人)を対象とした不動産投資です。オフィスやテナントの入居によって賃料収入を得ます。

メリット

個人やファミリーを対象とした入居用物件と比べて、法人向けは収益性の高さが魅力です。
以下に収益性が高くなる理由を列挙します。

・多少高額でも入居が期待できる
・契約時に高額の初期費用を得られる
・原状回復のための費用を抑えられる

生活のための賃貸住宅とは異なり、オフィスやテナントの借り手は収益を得ることを目的としています。個人の場合は多少我慢すれば良いと思える立地も、営業のためには妥協するわけにはいきません。立地によっては相場よりも多少高額な賃料を設定していても、一定数の入居希望者が現れます。

オフィスやテナントの入居時には、個人の入居と同じく敷金を支払ってもらいます。個人契約が2~3か月分の場合が多いのに対し、法人相手は半年~1年分の賃料が計上されるケースが一般的です。そのため建物の修繕費に多額の費用を用意することができるでしょう。

契約内容に退去時の原状回復義務を盛り込んでおけば、入居者が退去時に原状回復費用を出してくれるため、オーナーの費用負担も発生しません。

デメリット

景気の影響を受けやすく、場合によっては短期間で入居者が何度も入れ替わる可能性があります。あまりにも入居者の入れ替わりが多いとイメージにも影響し、新たな入居者が現れにくくなるリスクも生じるでしょう。

個人入居に比べると、入居までの期間が開きやすいという点もデメリットです。内装工事の期間も含めると、数か月はかかります。

新しい入居者を募集するときも不動産選びや入居者の見極めなど一定の経験・知識が必要となるため、上級者向けの投資方法だといえるでしょう。

その他さまざまな不動産投資

ここまで紹介した以外にも、さまざまな不動産投資があります。
以下に例を紹介していきます。

・コインパーキング
・レンタルルーム
・民泊
・シェアハウス
・福祉施設

コインパーキングは個人で運営する他、専門の企業を介して土地のみを貸すスタイルもあり、手軽に始められる不動産投資です。

レンタルルームは倉庫や集会所、時間貸しの店舗などさまざまなスタイルが選べます。近年は旅行者向けのサービスとして民泊を始めるオーナーも少なくありません。レンタルルームや民泊は、一棟投資の空室対策としても活用されています。

グループによる戸建ての入居を認めるのではなく、最初からシェアハウスとして運営するのも人気です。購入する物件によってはリフォームなど初期費用が高くつきますが、戸建てでも一棟投資のように収益ゼロのリスクを軽減できるメリットがあります。

駅から遠いなど立地に不安がある場合は、福祉施設もおすすめです。交通量が少ない・電車の音が聞こえないなど、あえて閑静な土地のほうが好まれることも多く、地域を選ばず需要が期待できるでしょう。

投資を始める前にまずは不動産会社へ相談

ここまで紹介したように、不動産投資には複数の種類があります。どの投資にすべきか迷った場合は、信頼できる不動産会社へ相談してみると良いでしょう。

とはいえ、初心者がいきなり不動産会社に相談した場合、仕組みなどを理解するのに時間がかかってしまうかもしれません。
そうならないためにも、事前にある程度の不動産知識を学んでおくことが大切です。

あらかじめ不動産投資の知識を身に着けておけば、相談もスムーズに行うことができるでしょう。

まとめ

不動産投資は、一般的なイメージであるマンション経営の他にも、オフィスやコインパーキングなど幅広い種類があります。

収益性の違いはもちろん、初期費用や管理の手間など始めやすさ・続けやすさが異なるため、投資を行う際は慎重に選んでいくことが大切です。

必要最低限の知識を得たら、まずは自分に合った投資方法を見つけましょう。不動産投資の経験がない方は、知識や情報を豊富に持つ不動産会社へ相談することをおすすめします。