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大阪の売れ残りマンション投資はお得?おすすめの方法とは

関西圏を中心に節税や不労所得などを理由に、マンションの購入を検討している方も多いのではないでしょうか。そもそもマンションなどの不動産投資で成功するためには物件選びが重要です。しかし、いくつもある物件の中からどのような基準で物件を選ぶべきか悩みますよね。

いっけん売れ残っている物件よりも人気の物件の方が成功しやすいと思われがちです。しかし、実は売れ残り物件には他のマンションにないメリットあります。なかには人気のマンションよりも売れ残っているマンションの方が成功しやすいケースもあるのです。

そこで今回は、西の都と呼ばれている大阪の物件に着目して、売れ残りマンションでも成功に導ける方法を紹介していきます。

なぜ売れ残り物件ができてしまうのか

まずは、物件が売れ残る理由について解説していきます。

契約率の低下

不動産経済研究所の発表によれば、2019年4月から2020年3月の大阪を含む近畿圏の販売戸数は前年比13.1%減の17,452戸でした。

大阪市だけ見れば好調でも府全体でみると低下しており、一極集中が進んでいるといえます。

特に2020年に入ってからは新型コロナウイルスの影響もあってか、1月と3月で「不調の目安」とされる70%を下回っている点が気がかりです。

不動産の価格水準の上昇

政府による低金利政策や五輪の関係から、「不動産バブル」とも称されるほど不動産価格が高騰しています。特に新築マンションの人気と価格の高騰が顕著です。2019年の上半期にはその不動産価格が約6000万円を超えており、バブル期並みの相場になっています。

高騰した背景として、2013年以降、東京湾岸エリアを中心に新築マンションは建設ラッシュを迎えていました。この頃から不動産の価格水準の推移が上昇しています。

しかし、一方で不動産の価格水準が上がったことで、新築マンションを購入する投資家が少なくなりました。そのため、一部の新築マンションは売れ残ってしまったと考えられます。

周辺に競合物件が多い

一等地に建築されたマンションであるほど、周辺に競合物件がひしめいています。部屋の位置や日照の当たりやすさ等、条件が合わなければマンション自体の立地がどれだけ良くてもライバルに人が流れ、買い手がつかなくなります。

築年数がかなり経過している

マンションは、一戸建て以上に「新築」というワードに人気が集まるという特性があります。売れ残って築年数が増えれば増えるほど、価値が下がって買い手がいなくなるのです。

周辺環境が悪い

主要路線に近い「駅チカ物件」であっても売れ残る場合、周辺の環境が原因の可能性があります。近隣に工場があれば有毒ガス、飛行場や高速道路がある場合は騒音によって敬遠されてしまうでしょう。

建設開始時点では周囲に何もなくとも、完成時に周囲に工場が建っていれば入居率の悪化は避けられません。

売れ残りのマンション物件の投資はお得

投資用の物件として売れ残りのマンションを選ぶことに抵抗を感じる方もいるのではないでしょうか。実は、投資家から見向きされないと思われがちな売れ残り物件がお得なケースは多いのです。

マンションの管理状態が把握できる

完成前から購入すると、実際のデザインとのギャップを感じることがあるかもしれません。デザインが好まれないことで、入居者が集まらない可能性もあるでしょう。

すでに完成している物件であれば、内装を確認することができるのでじっくりと物件選びをすることができます。

住宅ローンの金利が確定するので計画的に返済できる

マンションの購入にあたってローンを組む場合、完成していないと実際の金利が決まりません。 現在のフラット35のデータでは、全期間固定金利=年1.300%~年2.030%(融資率9割以下)という結果です。

このように、低金利でもマンション完成までの間に利上げが発生する可能性はあります。

一方で、完成したまま売れ残っている物件であれば現在の金利が適用されるため、将来的な返済計画が立てやすいメリットがあります。

大阪の売れ残りマンションで投資を始めるには

大阪の売れ残りマンションで投資を始めようとした場合、失敗しないためにいくつかのポイントがあります。

 投資に最適なエリアを選ぶ

 購入タイミングを見極める

 不動産の専門業者に相談を持ち掛ける

これら3つを順に説明していきます。

マンション投資に最適なエリアを選定

不動産投資で成功させるためには、マンションの「交通の利便性」と「生活の利便性」を確認する必要があります。

例えば大阪市内のような「交通の利便性が良好な場所」は人気が高く、駅チカの立地は資産価値が高くなる傾向にあります。

特にJR・私鉄・地下鉄などの複数路線が利用でき、かつ快速・急行・特別急行などが停車する駅であれば更に資産価値が高まるでしょう。

もう1つは、「徒歩圏内に生活に必要な店舗が揃っていること」です。スーパーやコンビニ、郵便局、ドラッグストア、銀行、病院、飲食店などは主要駅の周辺に集まるため、さらに資産価値が高くなります。

具体的な立地として、大阪では以下のような場所が挙げられます。

 なにわ筋線

 大阪梅田周辺

2031年開業を目指した「なにわ筋連絡線構想」によって北梅田と難波を結ぶ地下新線が計画されており、JR西日本と南海電鉄の関西空港アクセス列車も乗り入れる予定です。この構想に伴った再開発により、周辺マンションの価値上昇が期待されています。

大阪・梅田周辺はJR大阪駅の北側・梅田貨物駅周辺・通称「うめきた」が以前から開発が進んでいるほか、2018年には「うめきた2期地区」の再開発が発表されています。

2024年の開業を目指し、大規模公園を筆頭に住宅エリア・ホテル・オフィスなどの都市機能をもつ一大エリアが完成する予定です。こちらも、周辺の資産価値の上昇が見込まれています。

その他にも大阪には資産価値の高いエリアは多数あります。資産価値の高い大阪のエリアについては以下の記事で詳しく紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。

>>【大阪エリア】資産価値の高いマンションについて(内部リンク)

購入するタイミングを見極める

購入をするタイミングによっては物件が大幅に値下がりすることもあり、できる限りタイミングを見計らって購入すべきです。

具体的には、残戸数が少なくなったタイミングで値下がりしやすいと考えられます。新築マンションの販売業者は、できるだけ早く販売して広告を取り下げようとして値下がりを検討するからです。販売する戸数が少なくなっても広告費は同じようにかかるため、残戸数が少なくなると同時に値下がりをすることがあります。

専門機関に相談することも大切

不動産選びで失敗しないためには、自分の判断だけでなく不動産の専門業者に物件探しを依頼することも重要です。

もしも大阪をはじめとする関西圏の新築マンションの購入を検討している場合は、大阪を拠点として営業している不動産業者がおすすめです。

大阪の不動産に精通した不動産業者であれば物件価格だけでなく、運用のために必要な情報や知識を教えてくれるでしょう。

まとめ

今回は、大阪の売れ残りの新築マンションを購入するメリットと、運用する際のポイントを紹介しました。新築マンションが売れ残っている場合、金銭的にお買い得な価格で購入できる可能性があります。一方で、売れ残るには何らかの理由があることを忘れてはいけません。

価格だけで決めることなく、本当に投資価値があるのかを見極めたうえで投資するかを決定しましょう。判断が難しい場合は、マンション投資の専門機関に相談するのも1つの方法です