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【大阪エリア】資産価値の高いマンションについて

マンション投資をする場合、「できる限り資産価値が高くなる物件が欲しい」と思うのは当然のことでしょう。大阪を含む近畿圏のマンションを購入するときは、一般的に言われる資産価値が高まる条件以外にも、関西圏・近畿圏の地域特性を考慮する必要があります。

そこで今回は、大阪府・大阪市でマンション購入を検討している方に向けて「資産価値が高まりやすい物件の特徴」と、おすすめのエリアを紹介します。

資産価値の高いマンションの特徴

株式会社不動産経済研究所の発表によれば、2019年4月から2020年3月までの近畿圏マンション市場動向は前年度比13.1%減と、大幅な減少傾向にあります。しかし、そのような中でも大阪市内のマンション購入者は増加傾向です。

これはつまり、マンションの購入が大阪市に一極集中していることを表しています。大阪を含む関西圏では、日常生活の質が高いエリアに人気が集中する傾向があるようです。

人気が衰えない大阪市のマンションには、どのような特徴があるのでしょうか。1つひとつ確認していきましょう。

交通の利便性が良い

住宅の資産価値を決めるうえで、最も重要になるポイントは「交通の利便性」です。ターミナル駅・主要駅へのアクセスがしやすいほど利便性が高く、資産価値が高まりやすい傾向にあります。

通勤・通学・レジャー・日常生活などあらゆる場面で快適な生活を送れるため、マンション購入の際は第一に考えるべき事柄です。

生活の利便性が良い

マンション周辺に「生活に必要な施設が揃っているか」も重要なポイントです。スーパー・コンビニ・郵便局・ホームセンター・飲食店などが立ち並んでいるエリアなら、日常生活の利便性が大きく向上しますよね。

学校や病院が近ければ子育て世代にとっては非常に価値が大きく、そのような立地に建てられたファミリー向けの物件は資産価値が高まりやすくなるのです。

快適性が高い

物件そのものの快適性も、資産価値に大きく影響を及ぼします。チェックするポイントは「住人が快適に過ごせる設備が整っているか」です。

エレベーターが配置されているかはもちろん、生活をサポートしてくれる「コンシェルジュカウンター」があれば、快適性が高いだけでなく防犯面でも安全性が増すでしょう。

部屋の設備で見ても「キッチンがカウンタートップ」「生ごみを一瞬で処理できるディスポーサが標準装備」などの物件は主婦層に根強い人気があります。

日当たりや眺望も関係

近くに公園がある物件の場合、将来に渡って日当たりと眺望の良さの両方が約束されるため、資産価値は高まる傾向にあります。

そのほか、「住戸の向き」も重要な要素です。一般的には南→西→東→北の順で人気が高いため、仮に北向きの部屋を購入すると資産価値で考えると不利になります。

角部屋で二面採光ができる、海が見える等の特徴がある部屋であれば、資産価値を高めるのに一役買ってくれるでしょう。

安全性が高い

元が沼地だったところに建っているマンションは地盤が柔らかく、大地震の際に地盤沈下・液状化現象などの不安があります。低地にマンションが建っている場合は、浸水の心配も必要です。

これらは資産価値としてマイナス要因になるため、できる限り地盤が頑丈な地域を選ぶべきです。地域の「ハザードマップ」などを確認し、大規模災害が起こりにくい物件を選ぶことが重要になります。

希少性が高い

利用者が狙っている地域にマンションが少ない場合、相対的にマンションの希少性は高くなります。仮に周辺マンションが60平米ばかりだった場合に、1つのマンションだけ70~80平米なら希少価値が高まってファミリー層からの人気が集まることが期待されます。

購入予定の物件の良し悪しだけでなく、周辺物件の調査が資産価値算出には欠かせません。

マンションの管理が行き届いている

定期的な修繕管理がされているマンションは、放置されたマンションに比べて資産価値が下がりにくいとされています。

外観であれば内覧前でも簡単にチェックできるため、購入を検討した最初のタイミングでチェックしておくことをおすすめします。

【管理が行き届いているか確認するポイント】
 駐車場・駐輪場まで掃除されているか
 マンション外壁はきれいにメンテナンスされているか
 照明設備などの破損はないか

修繕積立金の金額相場も確認

国土交通省発表の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」によれば、建築延床面積が5,000~10,000㎡のマンションに専有面積80平米の部屋を所有する場合、16,160円/月が修繕積立金の平均とされています。

立体駐車場など機械式のシステムが共有スペースにある場合は、さらに修繕積立金が上乗せされ、おおむね2万円前後が毎月かかることになります。

修繕積立金が平均より安い場合は利用者の人気は高まる反面、いざ修繕する時に積立金が足りない可能性があります。修繕できずに放置しておけば、マンションの資産価値にも影響を与えるでしょう。

関西圏ならではの条件

今まで紹介した条件にプラスして、大阪市を含む関西圏では「生活全体の意識の高さ」が資産価値に影響を与えます。

関西圏では日常生活において「治安の良さ」「子供の学区はどこになるのか」「質の高い教育を受けられるのか」などを徹底的に調べて購入する人が多いことから、生活の質を何よりも重視する傾向があると推測できます。

大阪で資産価値の高い代表的なエリア

大阪市のマンション契約率が順調に推移している理由は、「用途地域の制限がなく、高層ビルが建てやすいこと」が挙げられます。

大阪市の中で特に資産価値が高いと言われているのは、以下の地域です。
 北区
 福島区
 阿倍野区

北区

JR大阪駅から北側のエリアを指します。梅田貨物駅を中心とした「うめきた」は以前から開発の対象になっており、2017年3月には大型複合施設「グランフロント大阪」がオープンしています。

さらに2018年7月からは「うめきた2期地区」の開発も始まっており、大規模公園を中心とした一大都市エリアを2024年に開業予定です。

堂島川と土佐堀川の間にある「中之島エリア」も同様で、「なにわ筋線」が2031年に開業すれば梅田まで1駅で行けるようになることから、交通インフラの今後の発展に期待が寄せられています。

福島区

梅田から徒歩圏に位置する福島区は、大阪市の中心部から近い立地によって通勤・通学共に便利なエリアとして知られています。タワーマンションのような大規模マンションが次々に建設されていることから、今後も継続した発展が見込まれています。

阿倍野区

超高層ランドマーク「あべのハルカス」があるエリア一帯が阿倍野区です。高級住宅街「帝塚山」と「北畠」が隣接し合っている地域でもあります。

関西屈指のターミナル駅「天王寺駅」の存在による交通アクセスの良さが自慢で、大阪環状線、関西本線、阪和線が利用可能です。地下鉄御堂筋谷町線もエリア近辺に存在することから、利便性においては大阪市内屈指の立地条件といえます。

さらにエリア内には学校が多く、治安が良いということもあり生活する上では快適な地域です。子育てする環境も整っているので、多くのファミリー層からの人気もあります。

今後の大阪のマンションの資産価値はどうなるのか

「近畿圏のマンション市場動向」によれば、大阪府の分譲マンション価格は値上がり傾向が続いています。

2018・2019年共に好調・不調のボーダーである「成約率70%」を超える水準を維持しているほか、㎡単価も大阪市で78万円→81.8万円、大阪府下で57.1万円→59.1万円とそれぞれ上昇傾向にあります。

2020年以降も、大阪万博を控えていることで多くのマンション開発が予定されており、分譲マンションのさらなる値上がりの可能性もあるでしょう。

専門業者に相談することも大切

上記で紹介したように、大阪万博を控えた大阪では高層マンションの需要は伸びていくと予想されています。

しかし、資産価値は物件自体の魅力以外のところで値下がりする可能性があることを覚えておく必要があります。エリア全体が値上がりしていても、何らかの理由で所有するマンションの資産価値が伸びないこともあり得るからです。

不動産投資に失敗しないためには、大阪を知り尽くした不動産業者に相談するのがおすすめです。単なる物件選びだけではなく、長期的な運用のアドバイスを受けることもできます。

まとめ

今回は、大阪府・大阪市でマンション購入する際に知っておきたい「資産価値が高まる条件」と、おすすめのエリアについて紹介しました。

資産価値は物件自体の良し悪しの他に、周辺環境が密接にかかわってくる点に注意が必要です。
ひとりで判断せず、大阪の地域特性を知り尽くした不動産の専門業者の知恵を借りることをおすすめします。