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新築マンションの固定資産税の目安は?計算方法や相場について解説

不動産を所有していると固定資産税がかかります。これは、新築マンションも同じです。固定資産税の金額は高くなることもあるため、新築マンションの購入を考える際に気になるという人も多いでしょう。

そこで、ここでは新築マンションの固定資産税の目安から、固定資産の計算方法についてまで解説します。

新築マンションの固定資産税はどう計算する?

固定資産税について詳しく知るために、まずは固定資産税とはどのようなものか、その概要と計算方法について見ていきましょう。

固定資産税について

固定資産税とは、土地や建物を所有していることに対して課される税金のことです。税金には、所得税などの国に支払う国税と、都道府県や市区町村などの自治体に支払う地方税の2つがあり、固定資産税は、地方税となります。土地と建物どちらにも固定資産税は課されます。

固定資産税を支払う人は、毎年1月1日時点で、所有者として登記簿に登録されている人が対象です。各自治体から送付されてくる納付書に納税額が記載されており、納付書を使って銀行などの金融機関などで支払います。

1年分を一括して納付こともできますし、2月、4月、7月、12月(自治体によって多少のズレあり)の年4回に分けて納付することも可能です。

固定資産税の計算方法

固定資産税の納付額を自分で計算する必要はなく、各自治体から納税額が記載された納付書が送付されてきます。しかし、資金繰りのことを考えると、納付額の目安を前もって知っておくことが重要です。そこで、固定資産税の計算のしかたについて解説しましょう。

サラリーマンであれば、給料の金額に対して、所得税が課されます。では、固定資産税は何に対して課されるのでしょうか。

固定資産税は「固定資産税評価額」というものに課されます。固定資産税評価額とは、固定資産税の金額を決める際に基準となる評価額のことで、各自治体が土地や建物の状態などを確認して決めています。固定資産の購入金額ではないので、注意しましょう。

固定資産税評価額は、毎年、納付書と共に送られてくる固定資産税の「課税明細書」に記載されています。また、自治体の窓口で問い合わせすることもできます。

では、固定資産税の納付額の計算式を見ていきましょう。計算式は次のとおりです。

固定資産税評価額×1.4%(ただし、税率は自治体によって異なることもあります。)

例えば、土地の固定資産税評価額が3,000万円の場合の固定資産税は、3,000万円×1.4%=42万円となります。

また、固定資産がある場所によっては、都市計画税がかかる場合もあります。都市計画税とは、都市計画事業や土地区画整理事業の財源とするために課される税金のことです。都市計画税の計算式は次のとおりです。

固定資産税評価額×0.3%以下

都市計画税の税率は自治体によって異なりますが、0.3%が上限と決められています。
例えば、土地の固定資産税評価額が3,000万円の場合の都市計画税は、3,000万円×0.3%=9万円となります。

固定資産税と合わせた納付額は、42万円+9万円=51万円です。かなり大きな金額になることがわかりますね。

新築マンションの固定資産税の相場


ここまで、固定資産税の計算のしかたについて紹介しました。固定資産税の計算を自分で行うのは、難しいと思う人もいるかもしれません。

では、新築マンションの固定資産税の相場はどうなっているのでしょうか。先に述べたとおり、固定資産税は固定資産税評価額によって納付額が変わります。

また、評価額は原則3年に1度見直されます。そのため、一概に相場を出すのは難しいですが、一般的に新築マンションの固定資産税は10万円程度が相場とされています。都市計画税がある場合は、12万円程度が相場とされています。

ただし、これは次で説明する「新築時の減税措置がかかる4年目までの相場」となります。

新築マンションの固定資産税には2種類の減税措置を受けられる

実は、新築マンションの固定資産税に対しては、土地と建物の2種類の減税措置が受けられます。ただし、それぞれの減税措置を受けるためには条件があるので、くわしく解説します。

土地の減税措置

固定資産税の減税が受けられるのは、所有している土地が住宅を建てるための土地、つまり住宅用地であることが条件です。更地などは、土地の減税措置を受けることはできません。また、減税措置は土地の面積で次のように決まっています。

小規模住宅用地(200㎡以下の部分) 課税標準が1/6の価額になる
一般住宅用地(200㎡超の部分)   課税標準が1/3の価額になる

土地の固定資産税の減税措置は、例えば小規模住宅用地の場合、1/6軽減ではなく、課税標準が1/6になるという大きなものです。

小規模住宅用地で課税標準が1,500万円の場合、減税措置を受けると、課税標準は1,500万円×1/6=250万円になります。

都市計画税については、小規模住宅用地の場合は課税標準が1/3の価額に、一般住宅用地の場合は2/3の価額にそれぞれなります。

建物の減税措置

次に、建物に対する固定資産税の減税措置を見ていきましょう。
建物の減税措置には複数の種類がありますが、その中に新築住宅や住宅用の新築マンション(以下、新築住宅)に対するものもあります。

【新築住宅に対する固定資産税の減税措置】
居住部分の床面積が50㎡(戸建以外の貸家住宅は40㎡)~280㎡以内の新築住宅については、120㎡までの部分が3年間、税額の1/2が減額となります。
※中高層耐火建物については5年間、税額の1/2が減額となる。

店舗併用の住宅の場合、居住部分が建物の半分以上であることが条件です。
なお、新築住宅に対する固定資産税の減税措置では、都市計画税の減額はありません。

新築マンションの固定資産税に関する注意点

新築マンションは、一般の住宅と比べて注意しなければならないことが多くあります。場合によっては、固定資産税が高くなる可能性も存在します。

たとえば、タワーマンションの場合は固定資産税が高くなる場合があります。

以前はタワーマンションであっても、どの階でも固定資産税が同額でしたが、2018年1月1日以降に引き渡しがあった新築タワーマンションを対象に、売買時の価格が高層階にいくほど高い傾向があることに配慮し、2017年に税制度が改正されました。

具体的には高さが60メートル以上のタワーマンションで、高層階になればなるほど固定資産税のパーセンテージが高くなり、低層階になるほど減税が適用されます。中層階など、税が増減されない階も存在します。

また高層階でなくても、天井の高さが通常よりも高いといったケースでは、固定資産税が高くなることがあるのです。たとえば、天井が吹き抜けになっている場合などが該当します。

実は、固定資産税の金額の決定は、各自治体にまかせられています。そのため、同じ構造の新築マンションであったとしても、自治体によって固定資産税の金額が異なります。

今回、紹介したもの以外にも、自治体独自の減額制度や金額の補正などが行われるケースも少なくありません。固定資産税で不明な点がある場合は、各自治体に問い合わせをしてください。

しかし、自治体にどう問い合わせしたら良いかわからない場合も多いことでしょう。不動産会社なら、その地域や不動産に対する固定資産の知識も豊富です。新築マンションにかかる固定資産税が気になるなら、信頼できる不動産会社に相談しましょう。

まとめ

固定資産税の計算をするには、まず、固定資産税評価額を調べる必要があるなど、やや複雑です。新築マンションの固定資産税の相場は10万円程度といわれていますが、各自治体によって税率が異なったり、金額の補正があったりするなど、相場と大きく違う場合も多いです。

固定資産税の計算は自治体が行うため、納税者は計算する必要はありませんが、納税資金の準備をしなければならず、資金繰りに影響を与えます。

固定資産税の金額について不明な点がある場合は、固定資産税の知識が豊富で信頼できる不動産会社に相談してみましょう。