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【不動産投資の知識】家賃収入はいくらから確定申告が必要かを解説

不動産投資には、固定資産税など不動産にかかる税金に加え、家賃収入に対しても一定額の所得税が発生します。個人が家賃収入を得る場合、納めるべき所得税を決定するためにも確定申告が必要です。

ただし、「収入金額が少ない」など、確定申告をしても所得税が発生しないケースもあります。

この記事では、不動産投資における家賃収入について、確定申告が必要となる金額の目安や申告方法などを解説します。

家賃収入はいくらから確定申告が必要になるのか

確定申告が必要となる条件ですが、「給与以外の所得が20万円を超えている」というのが基本原則です。この20万円には、家賃収入やそれ以外の収入も含まれます。

たとえば他にも副業による収入があり、それらすべてを合算した合計額が20万円以上となった場合は確定申告が必要です。

会社員であれば、雇用側である会社が年末調整を行ってくれるでしょう。そういった状況からも、不動産投資を行っている会社員によっては「年末調整をしているから確定申告は不要だ」と誤解している方もいます。

年末調整は、あくまでも会社で得た給与や支払った社会保険料などに対して行われる手続きであり、会社が把握していない収入については対象外です。本業が会社勤務で年末調整を行っている方も、給与以外の所得が20万円を超えるのであれば、個人で確定申告を行わなくてはなりません。

家賃収入は、確定申告において「不動産所得」に分類されます。その他の収入項目と同じく、基本的な計算式は以下のとおりです。

不動産所得=家賃収入-必要経費

必要経費は家賃収入を得るために発生した経費のことです。たとえば空室対策のために発行したチラシやホームページ作成料、不動産会社へ支払った手数料などです。廊下やエレベーターの電球など消耗品や保険料も計上できるため、レシートや領収証はできる限り保管して帳簿に記入しましょう。

経費に計上して良いか分からないときは、税理士や税務署に相談することをおすすめします。

確定申告をしなかった場合はどうなるのか

本来、確定申告は収入に関係なく行う義務がありますが、所得税が発生しない少額収入のみの場合は、申告をしなくても罰則は課せられません。しかし、20万円以上を超えているにもかかわらず規定の手続きを行わない方は、脱税行為としてみなされる可能性があるため、注意が必要です。

脱税とみなされないためにも、年間の所得が20万円以上を超えたときは必ず確定申告を行いましょう。

ここからは、確定申告を行わなかった場合はどうなるかについて説明します。

罰則対象となる

意図的でないにしろ、確定申告を行わないと脱税とみなされてしまいます。納税は国民の義務であり、脱税は申告納税義務に違反する立派な犯罪です。悪質であると認められれば5年以下の懲役または罰金が生じます。※申告漏れのすべてが即座に脱税行為を疑われるわけではありません。

しかし、不動産投資を始めたばかりであれば、確定申告の仕組みを理解しきれず、結果的に申告漏れしてしまうということもあるかもしれません。

まずは納税義務を果たすよう、追徴課税となります。

ちなみに「確定申告が必要だと知らず、何年も手続きを行っていなかった」場合は、以下のとおり消滅時効が該当する場合があります。

・忘れていた・知らなかった場合…5年
・不正行為によりあえて申告しなかった場合…7年

上記の年数内に申告漏れしていた家賃収入がある方は、早めに申告して本来の税金を納めましょう。

確定申告の期限を過ぎていても、後日発覚した時点で申告することが可能です。ただし、青色申告で帳簿記入を行っている方は、申告期限を過ぎたものは青色申告特別控除の対象外となります。

追徴課税は3つ

確定申告の申告漏れによって生じる追徴課税は3つあります。それぞれの名称と特徴は以下になります。

・重加算税…意図的な隠ぺいが考えられる場合のペナルティ
・延滞税…納付期限を過ぎた税金に対し発生
・過少申告税…税務署の調査によって発覚した場合の追加徴収

重加算税は、未納の税金がどのように発覚したかで税率が変化します。自己申告によって判明した場合は本来の税金の35%分が加算され、調査などによって発覚した場合は45%が加算されます。

延滞税は、納付期限が過ぎた場合に「延滞日数」「納税額」「年度」などを参考に金額が決められます。早めに申告・納付するほど、わずかな額で済みます。

個人事業主の場合、経費計上などがあいまいになりやすく、実際に支払うべき税金と確定申告上の数字が合わないこともあります。過少申告が見られると税務署の調査によって判断された場合、追加徴収が発生してしまうでしょう。

家賃収入による確定申告のやり方

家賃収入による確定申告に特別なルールはありません。とはいえ、不動産投資ならではの注意点はいくつかあります。

ここからは、家賃収入における確定申告の注意点をはじめ、必要書類や具体的な申告の流れなどについて紹介します。

不動産所得ならではの注意点

確定申告には、白色申告と青色申告の2種類があります。白色申告は開業手続きなど事前の手続きなく利用できるものです。事業として税務署へ届け出ていない方は、白色申告用の用紙を使用しましょう。

青色申告は、事前に税務署へ開業届を行った方のみが利用できます。個人商店を開店するといった場合にはとくに問題ありませんが、不動産所得を計上するために青色申告を選ぶ場合は、注意が必要です。

青色申告にするメリットは、事業主にとってさまざまな特典が得られる点です。具体的には「家族に不動産管理を任せている場合の給料支払いを経費として計上できる」「貸倒損失を計上できる」などがあげられます。

ただし、なかには「事業的規模」でなければ認められない特典もあります。不動産所得の場合、事業的規模として認められるには「5棟10室基準」を満たさなくてはなりません。

・戸建て…5棟以上
・マンション…10室以上

上記のうち、いずれかの条件を満たすことが求められます。

確定申告の必要書類

確定申告を行う前に、必要書類の整理を行いましょう。一部は青色申告時のみに使用するものも含まれますが、主に以下の書類が必要です。

・確定申告書
・青色申告決算書(もしくは収支内訳書)
・源泉徴収票
・控除関連の書類や明細書

控除関連の書類や明細書は、節税に直結する重要なものです。これには、医療費控除の明細書・社会保険料控除証明書・生命保険料の支払証明書などが該当します。

確定申告の流れ

確定申告は、2月16日から3月15日までの間に申告と納税を終える必要があります。収入や納付済みの税金額によっては追加で納税しなければならないため、日数に余裕を持って手続きを進めましょう。

基本的な確定申告の流れは、以下の3ステップです。

1.申告用紙を手に入れる
2.必要事項記入のための各種書類を用意する
3.申告書を作成する

確定申告の用紙は、税務署で無料配布されています。申告時期には市内の特設会場(相談窓口など)が設置され、確定申告の作成相談と用紙配布を行っている他、郵送でも受け付けています。

また、インターネットを利用したオンライン申請を行う場合は、用紙を手に入れる必要はありません。

前述した「確定申告の必要書類」を元に項目を埋め、税金などを算出します。計算や記入方法が分からないときは、特設会場や税務署の相談窓口を利用しましょう。

まとめ

不動産投資が軌道に乗り、ある程度の家賃収入が得られるようになったら、必ず確定申告を行いましょう。

きちんと確定申告をして納税しておかないと、税務署から脱税を疑われてしまいます。罰則も課せられてしまうため、申告漏れがあった場合は早急に届け出をしておくのが肝心です。
不明な点は税務署や税理士に相談し、正しい確定申告と納税を行いましょう。