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分譲マンション購入時に知っておきたい「固定資産税」のこと

マンションにおける「固定資産税」とは?

マンションを所有していると、管理費や修繕費などさまざまな経費がかかってきます。そのひとつに「固定資産税」があります。

固定資産税は、土地や家屋といった不動産を所有している人が払わなければいけない税金です。毎年1月1日の時点での不動産所有者に対して請求され、不動産を持っている限り払い続けなければいけません。

固定資産税の金額は、所有している不動産の価値によって決まります。不動産にはもちろんマンションも含まれますが、賃貸マンションに住んでいるだけなら「所有」はしていないのでかかりません。

分譲マンションに住んでいても、一戸建てとは違って建物を丸ごと所有しているわけではありません。では、分譲マンションの固定資産税はどのように決められているのでしょうか。そのシステムを見てみましょう。

分譲マンションの固定資産税は何にかかっている?

固定資産税の税額は、建物や土地の金額を元に計算します。といっても、元になるのは実際に売買された金額ではありません。

土地や建物の金銭的な価値は、各地方自治体の評価による「固定資産税評価額」によって決められています。その評価額に1.4%をかけた額が、固定資産税の金額となります。

固定資産税評価額はすべて、地方自治体が保管する「固定資産税台帳」に記載されています。不動産の所有者なら閲覧できるので、申し込んでみるのもいいでしょう。

分譲マンションの場合、建物の固定資産税評価額は各部屋ごとに決められています。そこから求められた固定資産税は、部屋の所有者が支払わなければなりません。

さらに分譲マンションでは、マンションの建っている土地は各部屋の所有者全員が共同で持っているものとみなされます。そのため土地の固定資産税を、所有者全員で負担することになります。

どのくらい負担するのかは、登記簿謄本の表題部の「敷地権の割合」に記載してある割合によって決まります。この敷地権の割合は、多くの分譲マンションの場合では各部屋の専有面積の「持ち分割合」によって定めています。例えば、専有面積が50平方メートルの部屋が10戸あるマンションだったとしましょう。すると各部屋の所有者が負担するのは、土地の固定資産税のうちの1/10となります。

同じ全10戸のマンションでも、100平方メートルの部屋が2戸、50平方メートルの部屋が8戸あるマンションになると、負担割合は変わってきます。マンションの居室の総床面積は

(100平方メートル × 2戸) + (50平方メートル × 8戸) = 600平方メートル

ですから、専有面積50平方メートルの部屋の所有者なら 50/600(=1/12)、100平方メートルの部屋の所有者なら100/600(=1/6)の固定資産税を負担しなければなりません。

仮に、分譲マンションが建っている土地の固定資産評価額が3000万円だったとしましょう。すると土地全体にかかる固定資産税は42万円、持ち分が1/12だった場合、固定資産税の負担は3万5000円となります。

土地の固定資産税評価額3000万円 × 税率1.4% = 42万円
土地の固定資産税42万円 × 1/12 = 3万5000円

分譲マンションを購入すると、所有する部屋の固定資産税にプラスして、土地の持ち分の固定資産税も払い続けていくことになります。

分譲マンションにおける固定資産税の優遇措置

自分が住むために購入した建物には、税金が安くなる優遇措置がいくつか設けられています。分譲マンションも例外ではありません。

新築マンションを購入した場合、当初の5年間は固定資産税を半額にするという軽減措置が受けられます。新築マンションが長期優良住宅に認定されていた場合は、優遇処置が7年間に延長されます。

この優遇措置が適用されるのは2018年3月までに建てられたマンションで、3階建て以上の耐火構造・準耐火構造であること、床面積は50平方メートル以上といった細かい規定があります。気をつけておかなければいけないのは、優遇措置を受けられるのは建物の固定資産税に対してだということ。土地の固定資産税には適用されません。

土地については、また別の優遇措置があります。こちらは新築・中古を問わず住宅用の土地に対して適用されるもので、やはり面積などの細かい規定が定められています。

固定資産税は、不動産を所有している限り、払い続けなければいけないものです。さらに都市部の場合は、固定資産税と同時に「都市計画税」も支払わなければなりません。

マンションを購入する際には、こういった税金関係についても、経費として考慮しておきましょう。