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セカンドハウスの減税!税制上の軽減措置を知ろう

セカンドハウスとは、簡単にいうと「自宅以外に所有している住宅」のことです。セカンドハウスで普段とは違う生活を送れば、気分転換やリフレッシュすることができるでしょう。

そんなセカンドハウスですが、リフレッシュ以外にもメリットがあります。実は、所有することでさまざまな税制上の軽減措置を受けることができるのです。

今回は、セカンドハウスを所有することで受けられる税制上の軽減措置について解説します。

セカンドハウスの取得・保有で軽減措置がある税金

まずは、セカンドハウスの取得・保有で軽減措置が適用される税金の種類を紹介します。

不動産取得税

不動産取得税とは、不動産を取得する場合に支払う税金のことです。不動産が所在する都道府県に税金を納めます。不動産取得税は、通常の場合、以下の計算式で納税額を計算します。

不動産取得税額=固定資産税評価額(課税標準額)× 4%(標準税率)

ただし、セカンドハウスを取得した場合は、次の軽減措置を受けることができます。

・建物部分:新築の場合、または一定の条件にあてはまる中古住宅の場合
不動産取得税額=(固定資産税評価額-1,200万円)× 3%

・土地部分:新築住宅用の土地または、一定の耐震基準に適合した住宅用の土地の場合
不動産取得税額=(固定資産税評価額 × 1/2 × 3%)- 控除額(下記(1)か(2)の多いほうの金額)
(1)45,000円
(2)(土地1㎡当たりの固定資産税評価額 × 1/2 ) × (課税床面積 × 2(200㎡限度)) × 3%

固定資産税

固定資産税とは、市区町村が不動産に対して課税する税金のことです。1月1日時点で不動産を所有している人が毎年、不動産が所在する市区町村に税金を納めます。固定資産税は通常の場合、以下の計算式で納税額を計算します。

固定資産税額=課税標準額 × 1.4%(標準税率)

ただし、セカンドハウスについては次の軽減措置を受けることができます。

・住宅用地の課税標準の特例
住宅用地の場合は、課税標準額が1/6または1/3に減額されます。
小規模住宅用地(200㎡以下の部分):課税標準×1/6
一般住宅用地(200㎡を超える部分):課税標準×1/3

固定資産税の減税については、他にも一定の新築住宅、耐震改修住宅、バリアフリー改修住宅、認定長期優良住宅などの軽減措置を受けられる場合があります。

都市計画税

都市計画税とは、都市計画事業や土地区画整理事業のために徴収される税金のことです。こちらも固定資産税と同じく、1月1日時点で不動産を所有している人が毎年、不動産が所在する市区町村に税金を納めます。都市計画税は通常の場合、以下の計算式で納税額を計算します。

都市計画税額=課税標準額 × 0.3%以下

ただし、セカンドハウスについては次の軽減措置を受けることができます。

・住宅用地の課税標準の特例
住宅用地の場合は、課税標準額が1/3または2/3に減額されます。
小規模住宅用地(200㎡以下の部分):課税標準×1/3
一般住宅用地(200㎡を超える部分):課税標準×2/3

固定資産税と都市計画税は、一つの納付書で一緒に納めます。

軽減措置を受けるための注意点

セカンドハウスとして税金の軽減措置を受けるためには、都道府県や市区町村などの各自治体にセカンドハウスとして認定してもらわなくてはなりません。そのためには、各自治体に申請書や必要書類を提出する必要があります。

たとえば不動産取得税なら、通常の場合、取得後60日以内に「都道府県税事務所」への申請が必要です。軽減措置の内容や手続きは、各自治体によって異なります。
セカンドハウスを購入する際は、事前に必ず地域の自治体に軽減措置の内容や手続き方法について問い合わせをしましょう。

セカンドハウスとして認められる条件

前述したように、軽減措置を受けるためにはセカンドハウスとして認められなければなりません。各自治体によってその条件は異なりますが、一般的には次のような要件を満たす必要があります。

・遠距離通勤回避のため、職場近くに取得し平日利用する
・週末に過ごす目的で、休日の生活拠点として利用する
・少なくとも月1回以上、住居として利用する

日常的に使っているかどうかは、電気使用量や水道代金などで確認されます。

その他の税金や控除

ここまでは、固定資産関係の税金について紹介しましたが、それ以外にも、セカンドハウスに対して優遇措置のある税金や控除があります。
ここからは、その他の税金や控除について紹介します。

住民税

不動産取得税や固定資産税、都市計画税以外に、各自治体に納める税金として住民税があります。
住民税は大きく分けて、所得金額に応じて課される所得割と、その地域に住んでいることに課される均等割の二つがあります。

セカンドハウスは住むための家と考えますので、たとえセカンドハウスがある自治体に住民票が無くても、均等割が課税されます。ただし、所得割については課税されません。

相続税

セカンドハウスを所有することは、相続税対策にもなります。
相続税の計算は時価(市場価格)ではなく、相続税評価額を使って行いますが、実は、相続税評価額は時価よりも低く設定されています。

なお、土地と建物は別々に相続税評価を行います。土地は、一般的に路線価を使った路線価方式(一部、倍率方式の地域あり)で評価し、建物は倍率方式(固定資産税評価額×倍率)で評価します。

路線価とは、国が相続税の計算のために定めた、土地の価格です。一般的に路線価は、時価の70~80%程度に設定されています。

固定資産税評価額は、固定資産税の課税のために定められた固定資産の価格です。一般的に固定資産税評価額は、時価の60~70%程度で設定されています。

たとえば、1億円の現金を所有していた場合、現金のままだと1億円に対して相続税が課されます。しかし、1億円でセカンドハウスを購入し、路線価・固定資産税評価額がそれぞれ市場価格の70%だった場合は、「1億円×70%=7,000万円」に対して相続税が課されます。

このように、セカンドハウスは相続税対策に利用できるのです。

贈与税

セカンドハウスを所有者の死亡後に引き継ぐ場合は相続税が、生前に引き継ぐ場合は贈与税が、課されます。ただし、贈与税も相続税と同様に、相続税評価額を使って税額を計算します。
そのため、相続税と同様にセカンドハウスを所有することは贈与税の節税につながります。

一方で、「住宅取得等資金の非課税制度」や「夫婦間贈与の非課税制度(配偶者控除)」は、セカンドハウスに適用されません。

住宅取得等資金の非課税制度とは、住宅取得のための資金を一定の親族から贈与された場合に、一定金額まで贈与税がかからないという制度です。
夫婦間贈与の非課税制度(配偶者控除)とは、婚姻期間が20年以上である配偶者から住宅取得のための資金を贈与された場合に、一定金額まで贈与税がかからないという制度です。

セカンドハウスの取得で贈与を考える場合は、上記のことをしっかり検討する必要があります。

住宅ローン控除

セカンドハウスの購入には、住宅ローンを使うことができません。セカンドハウスローンなど、別のローンを利用することになります。

また、セカンドハウスは自宅のようにずっと住み続けているわけではないため、住宅ローン控除の適用要件には該当しません。そのため、セカンドハウスでは住宅ローン控除は使えないので、注意が必要です。

【売却時】所得税・住民税

ここまでは、主にセカンドハウスを所有する場合の税金について解説しました。しかし、セカンドハウスに税金がかかるのは、所有する時だけではありません。セカンドハウスを売却するときにも税金がかかります。

セカンドハウスを売却して売却益が出たら、その売却益に対して税金がかかります。購入金額よりも売却価格が低いなど、売却損が出た場合であれば税金はかかりません。
セカンドハウスを売却し、売却益が出た場合にかかる税金は、所得税と住民税、復興特別所得税です。売却した翌年3月15日までに確定申告をして、税金を納めます。(住民税は別途納付書が送付される)

まとめ

このように、セカンドハウスを所有すると、さまざまな税制上の軽減措置を受けることができます。ただし、軽減措置が適用されるためには、「どのような優遇措置を受けることができるのか」「優遇措置を受けるためにはどのような手続きが必要なのか」について、事前に知っておく必要があります。

軽減措置について不明点がある場合は、不動産や税金の専門家に相談するようにしましょう。