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副業のマンション投資は節税になる!そのカラクリを徹底解説!

マンション投資は、本業が忙しいサラリーマンの方でも収入を増やせる副業方法として人気な不動産投資ですよね。副業で収入を得られるという以外にも、マンション投資には節税になるというメリットがあります。

ではなぜ、マンション投資が節税になるのでしょうか?今回は、マンション投資が節税になるカラクリについて説明します。ぜひ参考にしてみてください。

不動産投資で節税できる税金

不動産投資によって節税できる税金には、所得税・住民税・相続税・贈与税の4種類があります。

不動産投資で節税ができるカラクリを説明する前に、まずは上記の税金が、どのようなかたちで課税されるのか、基本的なルールを確認しておきましょう。

所得税

所得税は、1年間で得られた所得に課税される税金で、国に納める税金です。所得というのは、収入から必要経費を差し引きした金額のことです。

所得は、「どのようなかたちで収入を得たか?」によって10種類に分類して計算されます。以下は代表的な5つの所得を挙げます。

① サラリーマンとして収入を得ている人は「給与所得」
② 自分でお店をやっている事業者が得た収入は「事業所得」
③ 不動産投資で得た収入は「不動産所得」
④ 銀行に預けていたお金に利息がついたら「利子所得」
⑤ 臨時収入として得たお金は「一時所得」など

例えば、年間の給与所得が1000万円、不動産所得が500万円ある人なら、これらを合算して「総所得は1500万円」として所得税が課税されるわけです。

重要なことは、所得税は「所得金額が大きい人ほど税率が上がる」という累進課税の仕組みになっていることです。

所得税の税率は最大で45%にもなるので、収入が多い人ほど節税対策が必要になります。

累進課税制度の元では、適切な節税対策を行うか否かによって、最終的に負担する所得税の金額が大きく変わることを理解しておきましょう。

住民税

住民税も先ほどお伝えした所得税と同じく「1年間で得た所得」に対して課税される税金で、都道府県と市区町村に納める必要があります。

住民税の計算方法は所得税とほぼ同じなので、「所得税がかかるときには住民税もかかる」というように、セットで理解しておくのが良いでしょう。

ただし、所得税が累進課税(所得が多い人ほど税率が上がる仕組み)であるのに対して、住民税の税率は10%です。

相続税・贈与税

相続税は、財産を所有していた人が亡くなった時に、その遺産を引き継ぐ人に対して課税される税金です。

贈与税は、財産を無償でもらった人に課税されます。

「亡くなったときに受け取ったら相続税、生前に受け取ったら贈与税」というように、こちらもセットで理解しておきましょう。

相続税・贈与税は、どちらも国に対して納める税金で、「受け取った財産の評価額」に応じて課税されることが重要です。

節税対策を考える場合には、「相続が発生するタイミングまでに、いかに非課税で財産を親族などに分け与えておくか」がポイントになります。

不動産投資で節税できるカラクリ

では、なぜマンション投資(不動産投資)によって税金を安くすることができるのでしょうか。税金が安くなるカラクリについて、順番に見ていきましょう。

所得税・住民税

マンション投資で所得税や住民税が安くなるのは、不動産所得は他の所得と損益通産ができるからです。

損益通算というのは、簡単にいえば「一つの所得の赤字(マイナス)を、別の種類の所得の黒字と合算できる」という意味です。

例えば、給与所得が1000万円あり、不動産投資で100万円の赤字となった場合、その赤字を給与所得と合算して、総所得は900万円として申告できます。

「所得が減っているのだから、損をするのでは?」と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、実はそうではありません。

重要なことは、キャッシュが減っているか、増えているかです。

不動産所得は、物件の購入時に多額のキャッシュがあらかじめ出ていきますが、物件の担保価値によって、高い可能性で金融機関からの融資を受けられます。

そのため、融資によって物件購入のためのキャッシュを補填すれば、実質的に手元から出ていくお金はゼロに近くすることも可能です。

その上で、税金の計算上は物件の購入金額を減価償却費として費用処理していきますので、キャッシュの増減がほとんどなくても、減価償却費の分だけ必要経費として計上できます。

もちろん、家賃収入は入ってくるため、その分だけキャッシュが増えていくことになりますが、所得計算上はマイナスとなり所得税は安くなるという仕組みになっています。

その他、管理会社に支払う管理費用や、住人募集のための広告宣伝費など、不動産投資では必要経費として処理することができる支出が多くあります。

これらを残らず必要経費として所得計算に含めれば、大きな節税効果を得ることが可能です。

相続税・贈与税

相続税や贈与税といった税金は、「いくらの財産をもらったか」によって税金が計算されます。

現預金をもらった場合であれば計算は単純ですが、マンションなどの不動産は、そのときどきでどれだけの価値があるのか変化します。

そのため、相続税や贈与税計算時には「路線価(土地の場合)」や「固定資産税評価額(建物の場合)」といった基準で、物件の価値が計算されるルールになっています。

路線価や固定資産税評価額は、通常の時価よりも低い値段で設定されているため、それだけ税金も安くなるのです。

不動産を賃貸用に使っている場合は、相続税評価額はさらに低く計算される仕組みになっているので、税金対策上とても有利です。

また、小規模宅地等の特例など、相続税計算上の特例措置を利用できることもメリットのひとつです。これは相続税評価額を最大8割引ける制度のことです。例えば、1億円の価値がある土地であっても、8000万円を減額して2000万円の財産として相続税の計算を行うことが可能です。

マンション投資で節税を成功させるには


このように、マンション投資は高い節税効果を期待することができます。

その一方で、リスクのある投資としての側面があります。

投資は手元にあるお金を増やすために行うため、いくら節税になったとしても、トータルで見たときにお金が減っているようでは意味がありません。

以下では、マンション投資を成功させるためのポイントについて解説しますので、参考にしてみてください。

キャッシュと節税のバランスを考える

不動産投資は、「家賃収入として入ってくるキャッシュ」が、「物件の購入と維持のために出ていくキャッシュ」よりも大きくなれば成功と言えます。

節税対策によって「出ていくキャッシュ」を減らすことはできますが、そもそも家賃収入が入ってこなければ元も子もありません。

適切な金額の家賃収入が入ってくるようにするには、購入する物件の選定が最重要のポイントになります。

どの物件を購入するべきか?については、専門の不動産会社からアドバイスを受けることができます。

リスク対策を考える

また、不動産投資には様々なリスクがあります。物件の購入時には満室でも、出ていく住民や家賃を滞納する住民がいるかもしれません。

不動産市場の状況によっては物件の価値が大幅に下落することも考えられますし、金融機関から融資を受ける場合には、融資担当者から受ける評価についても対策を考えなくてはなりません。

これらのリスクは完全にゼロにすることはできませんが、事前に対策を講じておくことによって低減することが可能です。

マンション投資では、これらのリスク対策についても事前に検討しておく必要がありますので、まずは専門家に相談することを検討してみてください。

まとめ

今回は、これからマンション投資によって得られる節税効果について解説しました。

マンション投資は本業が忙しいサラリーマンの方でも手軽に始めることができる一方で、投資である以上はリスクがつきものであることに注意が必要です。

投資はお金を増やすために行うものですので、しっかりと基礎知識をみにつけて実践していきましょう。